Les travaux

La plupart du temps, une fois le bien trouvé, quelques travaux sont nécessaires avant la mise en location. En plus de remettre au goût du jour les couleurs, c’est un réel atout pour la mise en location. Plus ou moins importants, c’est une phase importante du projet pour mettre en valeur l’appartement avant de le mettre en location.

Work In Progress
Work in Progress

Estimer les travaux

Estimer le montant des travaux est extrêmement important. En effet, le montant peut rapidement grimper en cas d’estimation erronée et directement impacter la rentabilité de l’opération. De plus, selon que l’on passe par des artisans ou que l’on effectue les travaux soi-même, le budget n’est évidemment pas le même.

Pour vous donner quelques ordres de grandeur en première approximation, vous pouvez considérer les budgets suivants:

  • 400€ à 600€ du m²: pour une rénovation légère, principalement peintures et décoration
  • de 600 à 800€ du m²: pour une rénovation plus conséquente comme l’électricité ou le réseau d’eau dans la cuisine et la salle de bain
  • 1000€ à 1200€: on arrive dans des budgets permettant de rénover entièrement un bien comme transformer un corps de ferme en habitation.

Ces montants sont entendus Hors Taxes, réalisés par des pros et ne sont évidemment que des estimations. Chaque chantier possède ses propres contraintes qui feront varier le tarif.

Il est possible de ne déléguer qu’une partie des travaux pour l’imiter le coût total

En parlant des professionnels, balayons les possibilités offertes pour la réalisation des travaux!

Les artisans

Faire appel à des artisans est probablement le meilleur moyen d’éviter les déconvenues. Leur expertise permet de se faire une idée de l’ampleur des travaux à réaliser. Ils pourront également avoir une vision dont seuls disposent les professionnels aguerris. Cependant, il est primordial de faire appel à plusieurs artisans pour disposer de plusieurs devis et vous faire une idée du juste prix de la demande. Il convient de demander la même prestation pour toutes les demandes afin que les devis soient comparables entre eux. Au delà du prix, le « feeling » avec l’artisan peut également faire pencher la balance. Afin d’éviter toute déconvenue penser à vérifier sur le BODAC que la société ne fait pas l’objet d’une radiation ou d’une procédure collective. Enfin, assurez-vous que la société dispose d’une assurance décennale en cas de mal façons.

Dernier conseil, souvent les petites entreprises familiales, qui travaillent grâce au bouche à oreille sont des choix pertinents comparé aux grosses structures. Ce n’est pas une généralité mais ces dernières auront parfois tendance à privilégier rentabilité (et donc rapidité) à qualité.

Confier les travaux à un maître d’ouvrage

Si vous devez faire appel à plusieurs corps de métiers, la synchronisation des interventions entre les uns et les autres peut devenir compliquée. De plus, cela va rapidement vous prendre un temps important. Vous n’êtes probablement pas non plus qualifié pour juger de la bonne terminaison des travaux. Enfin, en cas de litige, c’est souvent parole contre parole.

Il existe donc une solution à ces tracas: passer par un maître d’oeuvre. Le but de ces sociétés est de vous accompagner de A à Z dans votre projet de construction ou rénovation. Des devis en passant par le suivi et la coordination des travaux, ils s’occupent de tout ! Vous n’avez qu’un seul interlocuteur et des artisans préalablement sélectionnés par la société. Cette solution permet d’avoir l’esprit tranquille tout au long du projet et est donc à étudier. Par ailleurs, je vous recommande les sociétés EldoTravao ou one-artisan-gironde.fr qui se feront un plaisir de répondre à vos demandes.

Faire les travaux soi-même

Tout le monde à sa boite à outils? Parfait! Selon vos compétences et votre motivation, une ou toute partie des travaux peut être réalisée soi-même. Gage d’économie, il n’en demeure pas moins que la finition doit être au niveau attendu pour une location. Le temps à investir et les problèmes inhérents à toute rénovation nécessite d’avoir confiance dans son estimation. Internet regorge de tutoriels sur les travaux et vous trouverez également de précieux conseils auprès des vendeurs des magasins de bricolage.

Un compromis

Bien évidemment, il est possible de ne passer par des artisans que pour certains postes des travaux. Personnellement, j’ai réalisé (en famille) l’ensemble des travaux de décoration et d’aménagement de l’appartement à Brest. Cependant, je confie la réalisation des travaux d’électricité et la plomberie (notamment le gaz) à des professionnels. Au delà des compétences je ne souhaite en aucun cas être responsable en cas de sinistre. Il est d’ailleurs probable que votre assurance vous demande des factures le cas échéant pour confirmer la conformité aux normes des travaux. Ah oui j’allais oublier, je confie à des professionnels la rénovation des plafonds. Pourquoi? Parce qu’autant peindre un mur est à la portée de tous, autant reprendre un plafond est un réel métier.

Négliger son matériel est source d’erreur et de perte de temps, c’est un point essentiel de la réussite des travaux.

Quel matériel?

Vous avez choisi de réaliser tout ou partie des travaux? Félicitations, la satisfaction n’en sera que plus grande! Cependant, il faut bien comprendre qu’au delà des matériaux, les outils sont un poste de dépense conséquent. Il arrive trop souvent qu’on tente de bidouiller avec un outil non adapté à la tâche (oui, tout le monde!). Résultat des courses: des heures de perdues, une finition au mieux passable et dans le pire des cas à reprendre entièrement.

Les outils

Avant de décider quels travaux réaliser, comparez bien l’outillage à votre disposition avec votre besoin. Un exemple simple, la pose d’une cuisine. Si posséder une visseuse est courant, une scie circulaire pour les découpes du plan est déjà bien moins commune. Une scie sauteuse peut faire l’affaire, mais le résultat ne sera jamais identique. Pour aller encore plus loin, une défonceuse est le must pour la jointure des plans de travail. Vous voyez où je veux en venir? Est-ce qu’investir dans une scie sauteuse, une défonceuse ainsi que les consommables réellement rentable comparé à faire poser la cuisine par un pro?

Pour ma part, j’ai au fil du temps accumulé des outils ce qui, à chaque fois que j’ai des travaux à faire, limite les dépenses. Un outil multifonction, une scie sauteuse et une perceuse visseuse (à percussion) permettent déjà de couvrir une bonne partie des besoins. Mon besoin étant occasionnel, j’ai privilégié du moyen de gamme (marque allemande), le tout à batterie interchangeables entre les appareils. Libre à chaque de juger de la pertinence dans ces outils en fonction de son besoin et de ses compétences.

Les indispensables

Sans même parler d’outils, l’outillage est également précieux et souvent spécialisé. En effet, un forêt bois ne percera pas de béton et un foret métal ne fera qu’exploser votre faïence. Cumulé, ce sont des dizaine d’euros à prévoir pour lames de scie, forêts, bande de ponçage et j’en passe. Pourtant, c’est investissement est essentiel (personne ne veut d’un carreau de carrelage éclaté aussitôt poser).

Et comme on ne s’arrête pas là, marteau, niveau, tournevis, spatules en tout genre, pinceaux sont également à prévoir.

La location

La location est une très bonne option pour le matériel ultra spécifique qui ne servira qu’une fois dans sa vie. Pas de budget explosé et pas non plus besoin de place dans le garage. De grandes enseignes proposent à la location, souvent à prix compétitifs, bétonneuse ou perforeuse. J’ai pu tester le service pour une ponceuse à parquet, je n’ai pas regretté. Une explication du fonctionnement, fourniture des consommable et aide au chargement dans le véhicule pour environ 50€ la demie journée: rien à redire.

Travaux: cas concret

Comme je l’ai indiqué en débutant ce blog, le fil rouge est l’appartement de Brest acquis pour la location. Voici donc les détails des travaux réalisés dans l’appartement avec sa mise en location.

Estimation des travaux

Cela a été un critère de décision d’achat, le potentiel était là. Les principaux chantiers à mener étaient la rénovation de la salle de bain et le remplacement de la cuisine. Une cabine de douche n’était pas envisageable car pas du tout au gout du jour. La cuisine datait des année 70, hors de question de la conserver.

Au menu des travaux plus légers: l’ensemble des peintures ainsi que le ponçage du parquet dans la pièce principale. Pour rajouter un peu de confort, remplacement des anciens radiateurs « grille-pain » par des radiateurs à inertie pour une chaleur douce et des économies.

Budget initial à la louche:

  • Salle de bain: 2 000€
  • Cuisine: 2 000€
  • Parquet et peintures: 1 000€

Total: 5 000€ soit un peu moins de 10% du prix d’achat pour avoir quelque chose au goût du jour.

Planification des travaux

Une bonne organisation est la clé pour limiter les déconvenues lors des travaux

N’habitant pas sur Brest, mes parents sont gentiment passés à l’appartement pour prendre les mesures. J’avais préparé un croquis avec l’ensemble des côtes à prendre. Un seul objectif: pouvoir planifier tout le reste à distance car impossible d’y retourner avant les travaux.

Une fois toutes les mesures en mains, internet permet de créer sa cuisine en 3D et de terminer avec la liste du matériel à acheter. Pour la salle de bain, liste des matériaux faites sur un célèbre site de bricolage et adaptation des solutions disponibles en fonction des dimensions de la pièce.

J’ai ensuite détaillé sur un papier l’ensemble des outils nécessaires pour faire les travaux? Du tube PVC pour l’évacuation des eaux de vaisselle à l’auge pour le plâtre, tout y est passé. J’y ai passé des heures entières dans le but de ne pas perdre de temps sur place.

Un point clé que je n’avais pas mentionné jusqu’ici, pour faire tous les travaux. Aidé de mon père et mon frère nous n’avons prévu qu’une semaine.

La douloureuse

Je vous vois venir, combien ça coûte tout ça? J’y viens tout de suite!

Pour la cuisine je suis donc passé par le géant suédois. Résultat des courses: 1 400€ (plaques de cuissons incluses). En ce qui concerne le carrelage, le receveur et la paroi de douche ainsi que du meuble vasque, le montant total s’élève à 1 600€.

A cela vient s’ajouter 750€ pour le carrelage de la cuisine, le sol vinyle ainsi que les peintures. Enfin, le budget pour les radiateurs s’est élevé à 300€.

Au total, j’ai donc dépensé environ 4 000€ pour les travaux soit 90€ du m². Pour être exhaustif, en rajoutant la location de l’utilitaire ainsi que la location d’un logement, le montant avoisine les 4 600€. Cela reste tout de même 4 fois moins cher que de passer par un professionnel.

Objectivement, je ne sais pas si j’aurais pu optimiser plus, mais avec la contrainte de temps, nous n’avons pas regretté de tout regrouper sur quelques enseignes. Qui plus est, mon choix s’est porté sur des enseignes majeures afin d’éviter un manquant qui aurait alors été préjudiciable.

La réalisation des travaux

Une fois tout planifié, il était donc temps de passer aux choses sérieuses. Je vous le concède d’emblée, une semaine éprouvante, de 8h à 22h sur le chantier. Pas de grosses mauvaises surprises mais beaucoup de pression sur le fait de constamment avancer pour ne pas prendre de retard. Pour vous sonner un ordre d’idée du planning de la rénovation jour par jour.

  1. Préambule: samedi et dimanche, démontage (et vente) de la cabine de douche en solo.
  2. Lundi: journée shopping pour récupérer tout le nécessaire aux travaux, démontage de la cuisine et évacuation en déchetterie
  3. Mardi: cloisonnage dans la salle de bain, plomberie et électricité dans la cuisine. Peinture mur salon.
  4. Mercredi: pose du bac de douche et de la faïence dans la salle de bain, pose rail pour la cuisine et reprise du mur. Peinture cuisine et plafond en fin de journée.
  5. Jeudi: joint carrelage dans la salle de bain, pose du sol dans la cuisine et début montage.
  6. Vendredi: finalisation montage cuisine et meuble de SDB, ponçage parquet dans le salon + première couche vitrificateur.
  7. Samedi: finalisation cuisine (joint, meuble haut), peinture plinthes et 2ème couche de vitrificateur.

Quelques finitions ont fait l’objet d’une attention particulière avant la mise en location. Je précise également que seul, je n’aurais pas réussi. En tout cas pas en une semaine. D’ailleurs, le mercredi la question s’est posée s’il était réellement faisable de tout terminer! Enfin, j’ai évidemment également la chance que mon père et mon frère soient bricoleurs.

Résultat des courses

Voici quelques photos des travaux avant/après pour la salle de bain et la cuisine. Je vous laisse juger du résultat.

A l’arrivée donc, une grande satisfaction d’avoir pu mener à bien se projet avant de mettre en location l’appartement. Il est évident que faire les travaux soi-même permet de réduire drastiquement la facture totale. C’est donc un argument non négligeable à considérer lors d’un achat. En effet, chaque euro dépensé vient augmenter le coût total de l’investissement et donc, de la rentabilité.

A vous maintenant, avez-vous rénover un appartement ou une maison? Des astuces ou bons plans à partager?

À retenir

  • Faire ou déléguer ses travaux doit être décidé avant l’achat
  • Faire les travaux permet de réduire la facture totale
  • Un minimum de connaissances est nécessaire pour éviter tout déconvenue
  • Un appartement rafraîchi est un réel atout pour la mise en location
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