Comment trouver un bien?

Le choix de la ville, le secteur et le type de bien arrêtés, il faut maintenant parvenir à trouver un bien dont la rentabilité corresponde à l’objectif (10% brute).

Facile à dire, plus compliqué à réaliser (teaser: je n’y suis pas parvenu).

Un point capital dont il faut tenir compte est qu’on ne fixe pas un loyer en fonction du prix du bien et de la rentabilité attendue mais l’inverse en répondant à la question suivante : est-ce que le prix du bien me permet de dégager la rentabilité souhaitée grâce aux loyers (réalistes) à venir ? Sans ce raisonnement, c’est l’échec assuré. Je m’explique tout de suite.

Trouver un bien immobilier: cibler les recherches
En plein dans le mile!

Tous les biens ne se valent pas: trouver n’est pas gagner

Prenons pour exemple (extrême) une ville dans laquelle les loyers des T2 sont en moyenne de 500€/mois HC. Cependant vous trouvez un bien parfait, sans travaux à faire et dont l’annonce mentionne en plus « idéal investisseurs ! » au prix de 185 000€ FAI. Vous fixez donc le loyer à 1650€ pour respecter l’objectif d’une rentabilité brute de 10%

Prix FAI : 185k€

Frais notaire : 15k€ (8%)

Coût acquisition : 200k€

Loyer = 10% x 200k€ / 12 = 1667€

Il est évident que personne n’appellera pour louer votre bien dont le loyer est totalement décorellé du marché.

En appliquant le raisonnement inverse :

Loyer = 500€/mois soit 6000€ par an

Coût d’acquisition max pour rentabilité de 10% = 60 000€

Prix bien FAI = 60 000€ – 8% = 55 200€

C’est donc cette fourchette de prix qu’il vous faudra viser pour rentrer dans vos frais et limiter l’effort d’épargne mensuel. Cela va sans dire qu’il est possible, suivant les villes, que cette cible ne soit pas atteignable. En effet, les grandes métropoles avec un marché immobilier tendu ne permettront jamais de remplir cet objectif.

Au delà du calcul de la rentabilité et du prix cible en fonction de cette dernière, faire ce calcul régulièrement devient vite répétitif. Heureusement ces outils existent pour nous faciliter la vie.

Patience est mère de toutes les vertus

Vous n’êtes pas seul pour trouver un bien

Pour vous faciliter le tri, il existe une extension pour navigateur internet du site RendementLocatif.com qui ajoute sur les principaux sites d’annonce immobilière la rentabilité brute. Cela fait gagner un temps précieux dans les recherches !

Une fois cela en tête, la recherche commence et une qualité vous sera utile : la patience.

Entre le début de mes recherches et l’offre pour l’appartement, 10 mois se sont écoulés. Entre des biens mal placés, d’autres dont la disposition ne convenait pas, trop de travaux ou encore trop bruyants, il faut rester calme.

En complément, le site MeilleursAgents.com permet de connaitre le prix moyen du m² des appartements ou maison. Ce site permet également de connaitre les loyers moyens. De fait, vous pouvez estimer, à l’échelle d’une ville la rentabilité bute moyenne. Comme première approche c’est une bonne base.

Les observations

Au fil du temps, des biens reviennent régulièrement en première page, c’est un indice pour l’investisseur que le prix est trop haut et qu’une négociation peut être tentée. De plus, vous serez également plus à même de juger au premier coup d’œil si le bien vaut le coup d’y passer 5 minutes ou pas.

Par ailleurs le raisonnement est très chiffré car on achète ici pour faire de la location, en investissant, et non pour sa résidence principale. En effet, des défauts pour nous ne le sont pas forcément pour les autres. Il ne faut donc pas rester bloqué sur nos critères personnels au risque de se compliquer la recherche mais se focaliser sur la recherche un logement qui convienne au plus grand nombre.

Le jour ou « la perle » vous apparaît, il est temps de décrocher son téléphone et de passer à la discussion. Prochaine étape? Le compromis!

Pour ma part, je suis tombé sur une annonce dont les photos n’étaient pas très vendeuses. A titre d’exemple, l’appartement était d’apparence sombre et de décoration ancienne avec la salle de bain ainsi que la cuisine entièrement à refaire. Néanmoins, la cuisine ouverte donnant sur un grand salon et une chambre de taille correcte ont été suffisant pour que j’y vois un potentiel en plus d’un prix assez bas.

A retenir :

  • C’est le loyer espéré qui défini le prix d’acquisition et non l’inverse
  • Des sites internet ou modules complémentaires permettent de gagner du temps dans les recherches
  • La patience est la clé
  • Rester ouvert et ne pas se formaliser de critères à priori rédhibitoires
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