La rentabilité brute

La rentabilité brute d’un investissement locatif

La base de tout investissement étant une espérance de gain, il est donc primordial de savoir estimer sa rentabilité escompté. La première étape et la plus simple est la calcul de la rentabilité brute. Mais avant, un petit exemple pour bien comprendre!

Si vous placez 100€ aujourd’hui et que dans un an vous avez 105€ alors votre rentabilité est de 5%. La rentabilité du Livret A est donc de 0,75%, soit loin de ce que nous cherchons ici!

Pas besoin d’être expert en mathématiques ou comptable pour la calculer, au moins de manière rapide avant d’aller plus en avant.

Le calcul de la rentabilité brute
Chauffe Marcel!

Cet article n’illustre que la rentabilité brute, le but est ici de « filtrer », jusqu’à trouver un bien avec un potentiel justifiant de passer plus de temps sur son cas. Les rentabilités Net et Net-Net seront discutées par ailleurs.

Définition de la rentabilité brute

La rentabilité est le rapport (division) entre les revenus de l’investissement, ici les loyers sur un an (hors charges) rapporté au prix payé pour l’investissement, ici l’achat du bien auquel on ajoute les frais de notaire et les éventuels travaux.

Les revenus:

C’est probablement le plus compliqué à estimer, combien puis-je attendre de la mise en location de mon bien?
Il s’agit ici d’être le plus objectif possible. Pour ma part, j’ai écumé les offres de location d’un célèbre site d’annonce en mettant comme critère de recherches les caractéristiques de l’appartement.
Résultats des courses: pour un bien en état comparable, environ 10€/m2 soit 450€ pour un 45m².

Il est également intéressant de consulter les analyses des marchés publiées par les ANIL ou OLL. Enfin, certains sites comme SeLoger.com, Efficity ou encore Meilleursagents.com permettent d’obtenir une estimation factuelle des loyers au m2.

Le coût d’acquisition:

Le coût d’acquisition de composé de trois éléments (un facultatif):

  • le prix du bien (frais d’agence inclus)
  • les frais de notaires, estimés à 8% du prix du bien
  • (Optionnel) les travaux avant mise en location dont le coût va varier suivant que vous les fassiez par vous-même ou non

Dans le cadre de mon projet j’ai donc obtenu:

  • Prix affiché (frais agence inclus): 55 000€
  • Frais de notaires: 8% soit 4 400€
  • Travaux envisagés: 5 000€
  • Total: 64 400€

Rentabilité brute:

Il faut cibler une rentabilité brute de 10%

450€ x 12 / 64 400€ = 8,4%

On parle ici de rentabilité brute car aucune charge (Taxe Foncière, Assurance PNO, Charges de copro., …) n’est prise en compte dans ce calcul simpliste.

8,4% oui, et donc? Me direz-vous!
Et bien avant de complexifier les calculs, sachez qu’à ce stade un investissement doit se rapprocher de 10% afin de pouvoir espérer un cash-flow positif.

8,4% ce n’est pas si loin, mais dans la réalité il existe une réelle différence, d’où l’importance de calculer rapidement une rentabilité au moins approximative pour ne pas royalement se planter!

Pour aller plus loin, un prochain billet abordera le calcul de la rentabilité nette. Cela mettra plus en avant les effets d’une rentabilité brute légère.

Ce qu’il faut retenir:

  • Pour un investissement locatif, la rentabilité est la division des loyers hors charges par le coût global d’acquisition du bien (Prix FAI, notaire et travaux)
  • Une rentabilité brute de 10% est à viser pour s’assurer d’une génération de cash chaque mois
  • La rentabilité brute est rapide à calculer et permet d’éliminer des investissements qui ne seraient pas bénéficiaires
  • La rentabilité ne s’exprime pas en euros et est donc différente du cash-flow. Il convient de bien maîtriser ces deux notions
0 0 votes
Évaluation de l'article
Cet article vous a plu? N'hésitez pas à le partager !
S’abonner
Notification pour

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

0 Commentaires
Commentaires en ligne
Afficher tous les commentaires