Le calcul de la rentabilité nette

Vous avez suivi le calcul de la rentabilité brute? Très bien! Attaquons nous donc à l’étape suivante: le calcul de la rentabilité nette.

La rentabilité nette intègre dans son calcul les charges courantes que n’intègre pas la rentabilité brute. L’objectif est ici d’avoir une idée bien plus fine sur la rentabilité de l’investissement locatif. Comparer deux rentabilités nettes fait également sens dans une optique de comparaison entre investissement. Pour se faire, nous allons voir en détail à travers cet article ses composantes. Je vous rassure tout de suite, une fois encore il n’y a rien de compliqué. Les informations sont pour la plupart facilement accessibles soit dans l’annonce, soit auprès du propriétaire ou de l’agent immobilier.

Les charges à considérer dans le calcul de la rentabilité nette

La liste des charges à intégrer dans le calcul sont les suivantes, je vous préviens ça va faire mal 🙂

• Les charges de copropriétés non récupérables

Les charges de copropriété sont un poste important de dépenses pouvant fortement varier. Un immeuble géré par un syndic bénévole offrira un coût plus limité. Un syndic professionnel sera de manière générale plus cher. Un syndic bénévole est le plus souvent réservé à de petites copropriétés. Dans tous les cas, la répartition des charges entre co-propriétaires est consultable sur l’état des comptes joint aux derniers compte-rendus d’assemblée générale. De plus, le détail des charges mentionne celles récupérables auprès des locataires et celles non récupérables. Ce sont ces dernières qui nous intéressent ici.

• Taxe foncière

La taxe foncière est due par le propriétaire du logement. N’hésitez pas à demander au vendeur ou à l’agent immobilier le montant de la taxe foncière. Un point important, la taxe foncière se compose de plusieurs éléments. Parmi eux, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est elle à la charge du locataire est est donc récupérable.

• L’assurance PNO (propriétaire non occupant)

Obligatoire depuis la loi ALUR, l’assurance PNO assure le propriétaire contre les risques de responsabilité civile dont il pourrait répondre. Cette assurance ne dispense pas les locataire d’assurer le logement. Elle ne dispense pas non plus l’obligation du syndic d’être assuré. Cette assurance permet également de couvrir les biens laissés aux locataires, notamment pour une location meublée.

• Les dépenses de travaux et d’entretien

Penser qu’un logement ne nécessitera aucun entretien pendant 10 ans est une grossière erreur. Prévoir les frais (en rapport de la surface) est important. Il faut comprendre que tout ce qui n’est pas prévu initialement sera de toute manière à financer donc autant y penser dès le début! Dans la continuité et tant que j’y pense, si le dernier ravalement de façade date de 15 ans, prévoyez le montant car il y a fort à parier pour que cela tombe prochainement.

• La vacance locative

Autre source de « négligence », la sous-estimation de la vacance locative. Il est fort probable qu’entre deux locataires le bien reste vide un mois, deux mois voir plus. Estimer que son bien sera loué 100% du temps est un risque à bien mesurer. S’il n’y a que peu de doute qu’un logement à Paris ne sera jamais vacant, la question se pose pour un logement dans une ville plus petite. La vacance locative n’est en réalité pas une charge à proprement parler. En effet, ce n’est pas un coût à supporter mais un manque de revenu. A titre d’exemple, un logement non loué un mois tous les deux ans représente une vacance locative de 4%.

• Frais de gestion – optionnel

Dans ce cas, tout va dépendre de votre choix de déléguer ou non la gestion de la location. A titre personnel je gère en direct. Cependant, tablez sur 4 à 6% des loyers pour la gestion. A cela s’ajouteront des frais de mise en location à chaque entrée d’un nouveau locataire.

• Assurance loyers impayés GLI – optionnel

Ici aussi cela va dépendre de votre choix. Si vous choisissez une assurance GLI, ils vont analyser les dossiers des locataires sur la base des éléments fournis. Leur retour permettra de choisir un locataire. En cas d’impayés, c’est l’assurance qui compensera les pertes de revenus. Attention tout de même à bien se renseigner, la prise en charge de l’assurance se fait souvent après un délais de 3 mois (parfois rétroactif). De plus, il faut compter, en fonction de la couverture choisie, entre 2 et 4% des loyers. Encore une source de baisse de la rentabilité.

La différence entre rentabilité brute et nette réside dans l’intégration des charges dans le calcul.

Le calcul de la rentabilité nette

La liste à la Prévert étant terminée, il est temps d’intégrer ces éléments dans notre calcul de rentabilité. Vous l’aurez compris, les charges vont venir réduire nos revenus. Dans le même temps, le coût d’acquisition lui, reste inchangé (logique!). Pour nous rafraîchir la mémoire, la rentabilité brute est calculée par cette formule:

Rentabilité brute = Loyer mensuel hors charges x 12 / coût d’acquisition

La rentabilité nette se calcul de cette manière:

Rentabilité nette = [Loyer mensuel hors charges (- vacance locative) x 12 – charges]/ coût d’acquisition

Illustration du calcul de la rentabilité nette

Reprenons l’exemple de l’appartement à Brest dont le calcul de la rentabilité brute donnait 8,4%. L’étape suivante est de lister les charges:

• Charges de copropriété : facile, sur le dernier décompte, 450€ par an ne sont pas récupérables
• Taxe foncière: ici aussi facile, 400€. On oublie pas de déduire la TEOM d’un montant de 45€.
• L’assurance PNO: 120€, un simple appel à votre assureur pour un devis suffit
• Les dépenses de travaux et d’entretien. La rénovation poussée de l’appartement me permet de réduire l’estimation de ce poste, j’ai donc considéré 200€ par an.
• Vacance locative: pas simple ici de se faire une idée précise. Afin d’éviter de mauvaises surprises vaut mieux prévoir plus que pas assez. Par conséquent, j’ai considéré 4% de vacance locative. Après presque deux ans de location, mon taux de vacances est de … 0%.

Bon, mine de rien, les euros s’accumulent vite! En conclusion, les charges annuelles s’élèvent à 1125€

Mais ce n’est pas tout, il nous reste à intégrer la vacance locative (promis c’est fini après): le loyer de base étant de 450€, en retranchant les 4% de vacance locative on obtiens 432€

Nous y sommes, le moment de vérité!

Revenus ajusté de la vacance locative: 450€ x 12 x (1 – 4%) = 5 184€

Charges annuelles: 1 125€

Coût d’acquisition (rappel) : 64 400€

Rentabilité nette: ( 5 184 – 1 125) / 64 400 = 6,3%

Conclusion sur la rentabilité nette

Intégrer les charges permet d’avoir une vision plus juste de la rentabilité réelle de l’investissement. Dans notre exemple, on perd 2,1% de rentabilité, ce qui est non négligeable! Cela rend également la comparaison avec d’autres investissements plus cohérente. Cependant, ce n’est pas terminé car on ignore encore ici un point essentiel, la fiscalité.  Sans intégrer la fiscalité il est impossible de comparer réellement et sur une même base deux investissements. On parle alors de rentabilité nette-nette. Néanmoins, la fiscalité étant très personnelle, c’est à chacun de se pencher sur ce sujet.

Petit bonus en site de clap de fin, le site RendementLocatif.com permet de calculer à partir des information la rentabilité nette de votre investissement.

Maintenant à vous de passer à l’action, la rentabilité nette est-elle au rendez-vous?