Vous avez un coup de cœur pour un bien? Il correspond à votre objectif de rentabilité? Parfait, Nous pouvons donc passer à l’étape suivante, son financement à crédit.
Dans la situation actuelle des taux de crédit bas, le financement à crédit fait sens pour un investissement immobilier locatif. Autre avantage, les charges comme les intérêts, frais de dossier, d’assurance et d’organisme de garantie sont déductibles. Cela permet de réduire le bénéfice imposable.
Il est possible d’emprunter les frais annexes au bien comme les frais de notaire. On parle alors de crédit à 100%
Les frais de notaire ainsi que les travaux nécessaires à la mise en location du bien sont des frais annexes à l’achat du bien. Les conditions d’acceptation varient selon les établissements pour les crédit à 100%. L’avantage d’inclure ces frais dans l’emprunt est de limiter l’apport en capital dans le projet.
L’utilisation du crédit pour l’investissement locatif
Un crédit se compose en réalité de 3 éléments :
- Le crédit en lui-même
- L’assurance de ce crédit
- La garantie sur le crédit
L’assurance
La plupart du temps, l’organisme prêteur inclus dans la proposition commerciale une assurance de crédit « maison ». Le montant est le plus souvent supérieur à une assurance souscrite auprès par un organisme tiers. On parle alors de délégation d’assurance. Important: un établissement bancaire ne peut vous refuser une délégation d’assurance.
Autre détail, pour que la banque accepter une délégation d’assurance, sa couverture doit à minima couvrir de manière identique à l’assurance proposée par l’établissement préteur sous peine d’être refusée.
Les couvertures d’assurance pour un investissement immobilier sont différentes de celles requises pour l’achat d’une résidence principale !
Enfin, les requis de couverture sont différents pour un investissement immobilier et se limitent souvent à DC/PTIA (DéCès de l’assuré ou Perte Totale et Irréversible d’Autonomie).
La garantie du crédit
Ici aussi deux solution, l’hypothèque sur le bien ou l’organisme Crédit Logement. Cette seconde solution est la plus courante. L’emprunteur verse une caution à l’organisme qui remboursera la banque en cas de défaut. Une partie de cette somme est restituée au terme du crédit. Le site de Crédit Logement organisme permet de faire une simulation.
Pour en revenir au financement d’un bien immobilier, il est recommandé d’étudier sa situation financière et d’avoir une idée du montant que l’on peut emprunter. Cela a pour objectif de nous rassurer mais également de rassurer le vendeur sur le fait que le compromis ne sera pas dénoncé par l’activation de la clause d’obtention d’un financement.
Passer par un courtier permet de gagner du temps dans la recherche de financement
L’obtention d’un crédit est possible soit en contactant directement les banques et en prenant rendez-vous avec elles ou bien en passant par un courtier en prêt bancaire afin de s’affranchir du temps à passer avec chacune des enseignes.
Mes choix
Pour le financement de l’appartement, j’ai trouvé sur internet un courtier qui plus est gratuit. J’ai donc opté pour cette solution « de facilité » pour mon achat avec une demande de financement à 110%.
A noter que certaines banques ne financent pas d’investissement immobilier locatif si le candidat à l’obtention du prêt n’est pas déjà propriétaire de sa résidence principale. C’était mon cas. Pour autant, la limitation des établissements bancaires disponibles ne remet pas en cause la faisabilité du projet.
De plus, les banques demandent généralement une estimation du loyer par des agents immobiliers (par deux agents minimum). Un conseil, pensez-donc à demander ce service le plus tôt possible afin de faire traîner en longueur le traitement de votre dossier.
Après avoir communiquer l’ensemble des documents (Carte d’identité, bulletins de salaires, relevés de comptes, …), j’ai obtenu un rendez-vous auprès d’un établissement financier qui acceptait mon dossier.
L’expérience est utile
Soyons franc, je manquais terriblement d’expérience et je n’ai pu négocier qu’un différé du crédit, le temps de réaliser les travaux et de constituer un petit matelas de trésorerie. Autre mauvais souvenir, une fois le rendez-vous obtenu et le délai pour fournir au notaire une offre de crédit acceptée, j’ai la mauvaise surprise d’apprendre que cet établissement ne finance qu’au maximum à 108% soit les frais de notaire et le prix du bien, exit donc le financement des travaux, de la caution Crédit Logement et des frais de dossier envisagés.
Autre mauvaise surprise, liée à mon inexpérience, je reçois une proposition commerciale avec une assurance emprunteur à un taux extrêmement élevé. La banque m’accord la délégation que je demande à une condition: que la validation du dossier reparte à 0, chose impossible dans le délai restant.
Un peu coincé, je signe l’offre à un taux de 1,65% sur 240 mois, 5 mois de différé et une assurance très élevée (12€/mois).
Voilà la conséquence directe d’un manque de préparation et de connaissance.
Avec du recul j’aurais dès le début dû :
- Me faire préciser le montant max de financement et/ou les limites
- Demander une délégation d’assurance
- Discuter du taux / frais de dossier
Cela étant, quand on n’a pas de tête, on a des jambes! J’ai donc immédiatement recherché une solution pour diminuer les frais, notamment l’assurance.
Aujourd’hui, ce crédit a été racheté au taux de 1,06% toujours sur 20 ans. L’assurance est elle de moins de 3€ par mois. Toute erreur est donc rattrapable mais c’est du temps à consacrer en plus !
A retenir :
- Se renseigner avant de passer à l’action pour éviter des déconvenues !
- Se renseigner sur les conditions et poser les bonnes questions dès le début
- Ne pas hésiter à utiliser la délégation d’assurance pour réduire le coût global du crédit