Le bien idéal pour débuter

Quel bien idéal pour débuter?

Pour commencer, petite devinette: connaissez-vous une personne ayant couru le 100m en moins de 10 secondes avant de savoir marcher? Si la réponse est non (j’espère bien une unanimité ici!), alors sachez qu’il en est de même en immobilier, on achète pas un immeuble de 3 étages à rénover entièrement avant d’avoir appris sur un projet plus petit comme un T1 ou T2.
Évidemment le gain espéré est plus faible, mais les risques aussi! Ces types de biens sont l’idéal pour débuter, mais pourquoi?

Commencer petit permet d’apprendre tout en limitant les risques

Petit bien deviendra grand

C’est quelque chose de primordial, apprendre sur un petit projet limite les risques de pertes en cas d’échec. Ce n’est évidemment pas ce que l’on souhaite quand on se lance mais comprendre que des risques et donc leurs conséquences financières existent doit être intégrer. De plus, cela permettra une diversification plus large dans les investissements, une notion importante à prendre en compte dans la diversification d’un portefeuille d’actifs.

Une mensualité de 300€ de crédit en cas de vacance locative ou retard dans les travaux sera toujours plus supportable qu’une mensualité de plusieurs milliers d’euros pour un immeuble. Le nombre de problématiques à traiter est lui aussi plus réduit.

Les petites surfaces sont idéales

Partant de ce postulat et dans mon cas les studios (T1) ou T2 semblaient tout indiqués pour débuter. Leur prix d’acquisition est plus faible que de plus grandes superficies. Le rapport entre le prix de la location et prix d’achat au m2 est également supérieur à des biens de plus grande superficie. De plus, la ville est le deuxième pôle universitaire de Bretagne après Rennes. Les étudiants / jeunes couples privilégient traditionnellement les studio et T2 , ce type de bien correspond donc à la demande du secteur.

En contrepartie, ces surfaces sont donc le plus souvent louées par des étudiants ou de jeunes actifs. Le taux de vacance locative est donc plus important. Le risque d’usure prématurée également et cela ne doit pas être négligé. En effet, ces deux points sont synonymes de temps supplémentaire nécessaire pour les visites et/ou de risque de se retrouver avec un bien vide!

Comme pour tout investissement, l’espérance de gain est lié à des risques plus ou moins importants. Il n’y a pas de miracle!

Pour vous faire une idée globale du marché et des logements recherchés, le blog LocService publie des études sur ce sujet qui peuvent être utiles.

L’emplacement, toujours l’emplacement

Loupe pour trouver le bien idéal
L’instrument de tout bon détective

Le critère roi pour le bien idéal

Une fois le type de bien choisi en fonction de la demande locale et du budget, reste à préciser l’emplacement exact. Il semble important de prendre en compte que des étudiants n’ont pas les mêmes aspirations qu’une famille avec enfants. Cela m’amène donc à évoquer Les trois critères les plus importants en immobilier :

  • Premier: l’emplacement
  • En deuxième… l’emplacement
  • Enfin, je vous laisse deviner: l’emplacement

En effet, peu importe le prix d’achat, un bien mal situé ne trouvera pas preneur. A l’inverse, un bien proche de centres d’intérêts, de commerces et des transports se louera bien plus facilement.

Pour les étudiants, la cible pour l’achat d’un T1/T2, être proche des facs ou en centre-ville pour la concentration des transports et commerces ainsi que pour la vie nocturne. Ce sont deux emplacements de choix à considérer.

A titre d’exemple, l’appartement que j’ai acquis est situé au centre-ville, à 20m d’un arrêt de tramway. De plus, un bus desservant directement la gare et les facultés est accessible à 50m.

A retenir pour un bien idéal:

  • Commencer par un projet plus modeste permettra d’apprendre beaucoup et de limiter les pertes en cas d’erreur
  • Une adéquation entre offre et demande est synonyme de plus de facilité pour la mise en location
  • L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement sont les 3 critères primordiaux à respecter
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