Où acheter ?

Nous avons déjà vu que le type de bien (studio, T2, …) a acquérir va dépendre de la population cible de nos futurs locataires. Nous avons également abordé la rentabilité à obtenir pour un investissement locatif. Il faut donc maintenant aborder un autre aspect important, la localisation. Trouver la ville où investir qui rencontrera à la fois l’exigence de la demande locative et la rentabilité.

Il existe environ 30 000 communes en France soit autant de possibilités offertes pour investir! Cette diversité se retrouve dans le potentiel de rendement à escompter et la finalité souhaitée va aiguiller le choix.

Où investir?
La recherche du trésor!

Les grandes métropoles urbaines

On pense tout de suite à Paris où plus largement les grandes aires urbaines, très développées, densément peuplée et très bien desservies en transport. On peut notamment citer comme exemples la métropole Lilloise, Lyonnaise, Toulouse où encore Marseille.

Ces villes ont un point commun, un marché immobilier dit « tendu ». On parle de marché tendu quand la demande est plus forte que l’offre, cela va donc avoir tendance à augmenter les prix (tout ce qui est rare est cher). Ces villes ont également un tissu économique très dense et diversifié en plus de grands pôles étudiants ce qui participe aussi à des prix plus élevés. La probabilité de réaliser une plus-value à la revente est en revanche plus élevée.

Cependant, comme déjà expliqué, le prix d’acquisition est une composante essentielle du calcul de la rentabilité d’un investissement locatif. Malheureusement, un prix d’achat au mètre carré n’est pas forcément synonyme de loyers élevés!

Le prix d’achat élevé est synonyme d’un rendement locatif faible, de l’ordre de 3 à 4% brut, bien insuffisant pour couvrir l’ensemble des charges et dégager un cash-flow positif.
Cela ne veut pas dire qu’il est impossible d’y investir mais que cela demandera un effort d’épargne mensuel pour couvrir la différence entre les revenus et les dépenses.

Les « campagnes »

Les régions les moins densément peuplées offrent des caractéristiques bien différentes. Le marché locatif y est moins tendu, le nombre de biens à la vente en proposition du nombre d’acheteurs plus élevé. De fait, il est plus facile de discuter du prix d’achat avec le vendeur. Cet avantage cache cependant un inconvénient non négligeable, la faible densité de population.

Moins bien desservies en transport, en offre culturelle ou encore en pôles étudiants, ces zones, bien qu’offrant en théorie une rentabilité bien supérieure, peuvent se révéler de véritables pièges. En effet, peu importe au final le loyer, si la demande locative est absente, il n’y a pas de revenus.

Dans ces cas aussi il n’est pas impossible d’investir mais la connaissance du secteur et du bassin d’emploi est primordiale pour assurer la réussite du projet. Un bien remis au goût du jour ou offrant des avantages par rapport à la concurrence seront également de précieux atouts pour assurer la location du bien et éviter des périodes de vacances locatives importantes et préjudiciables.

Mais alors où investir?

Il n’y a, je pense, pas de réponse implacable à cette question. Comme nous l’avons déjà vu, un prix d’achat élevé peut séduire un investisseur disposant de revenus permettant de financer une partie du projet.
Cependant, ce n’est pas notre objectif ici car en partant de « zéro », devoir mettre la main à la poche n’est pas la bonne solution. Dès lors, creuser pour trouver le bon compromis est nécessaire. Voici donc quelques options à étudier dans le cadre des recherches. La liste n’est évidemment pas exhaustive.

Où investir? Les autres pistes

Comme tout n’est pas blanc ou noir, il existe heureusement autre chose que les deux extrêmes décrit plus haut.

Un premier exemple, des villes de 10 000 habitants ou plus à proximité de grandes métropoles où de zones industrielles. Si leurs noms ne vous disent rien, elles ont pour autant un potentiel trop peu exploité en terme de location. Évidemment on ciblera dès lors des couples de jeunes actifs, ou encore des célibataires débutant leur vie professionnelle.

Autre exemple, les villes entre 50 000 et 100 000 habitants, dont le bassin d’emploi est suffisamment développé ou disposants de pôles universitaires. On peut citer par exemple Angers, Orléans ou dans une moindre mesure Limoges mais également… Brest.

L’équilibre entre des deux extrêmes abordés précédemment en quelque sorte ces villes. Une fois encore, cela ne dispense pas d’une analyse en bonne et due forme de l’investissement? Le prix plus raisonnable associé à une demande locative stable et variée sont des atouts pour séduire.

A ne pas négliger

Au delà de la taille des villes, du nombre d’étudiants ou encore du prix au mètre carré, un point essentiel qui interviendra dans la décision d’achat est la connaissance du secteur et sa proximité avec son logement principal.
Il est plus simple de se forger une opinion sur un bien dans un secteur déjà connu. Il est également plus simple de gérer la location (visites notamment) quand on habite pas à 500km du logement loué.
Petit aparté, il est évidemment possible de confier la gestion locative à une agence immobilière mais cela se fait au détriment de la rentabilité (encore elle!).

Autre point d’attention, un prix d’achat au m2 trop faible peut être également problématique. En effet, si pour une même mensualité (voir plus faible) de crédit que votre loyer, vos locataires cibles vont probablement se tourner immédiatement vers l’achat soit dans un avenir proche, synonyme là aussi de difficultés à trouver des locataires.

Conclusion

Chacun va trouver des avantages et inconvénients qui lui sont propres pour les 3 types de villes abordées ici. La meilleure localisation pour investir ne peut donc pas être une réponse unique. Elle est pour chacun fonction de sa localisation géographique et de l’objectif de l’investissement.

Où investir: l’heure du choix

Pour ma part et continuer d’illustrer les articles par mon premier projet, j’ai également dû répondre à la question « Où investir? ». J’ai choisi Brest pour acheter mon premier appartement. Habitant Paris, il était impensable d’espérer un rendement suffisant pour ce type d’investissement. Bordeaux aurait également pu être une option envisageable. Cependant, la LGV atlantique a fait bondir les prix de l’immobilier. En revanche la tendance des loyers est différente mettant ainsi la capitale des cannelés hors course.

Ma famille habitant en Bretagne, j’ai donc regardé les principales villes (que je connais). Rennes est une ville étudiante mais comme Bordeaux, la LGV a eu un impact sur les prix. La rentabilité à attendre n’est pas suffisante. Quimper ne dispose pas de pôle étudiant et les prix de l’immobilier permettent un achat rapide. Brest est la deuxième ville de Bretagne après Rennes, le deuxième pôle étudiant après Rennes. De plus, après avoir souffert du départ de la Marine pour Toulon, la ville retrouve quelques couleurs et un tissu économique. De plus, la LGV jusque Rennes a indirectement profité à la ville qui se rapproche aussi de Paris.

Le prix de l’immobilier, la revitalisation de l’économie locale et les universités ont arrêté ma décision. Vous le notez, n’ai moi-même pas suivi le conseil sur la proximité du logement loué de son habitation principale. Après tout, personne n’est parfait n’est-ce pas?

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